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广律网 > 合同纠纷  > 人防车位与普通车位有什么区别,人防车位的买卖合同有效吗

人防车位与普通车位有什么区别,人防车位的买卖合同有效吗

最近有不少朋友向我咨询人防车位的问题,说他们小区里有批人防车位出售价格非常诱人相差好几万并且也可以有产权证。销售人员极力推荐并表示人防车位只是在战时出现紧急情况,国家可以无偿使用而已,平时在使用上也没有任何限制。据本人了解,确实在实际使用方面,人防车位与普通车位在面积和建筑结构上,并没有明显差别。而车位的升值空间,与车位具体位置以及小区车位配比等多种因素相关,人防工程与否并非决定性因素。

为了给朋友们一个可靠的答案,我开始根据自己所学并查阅法律法规及相关的资料。

首先得搞清楚什么是人防车位

人防车位与普通车位有什么区别,人防车位的买卖合同有效吗

人防车位顾名思义就是为了人民防空的需要而建设的附属工程,通过车库的形式,战时紧急情况用于躲避空袭平时用来停车做车位,内部设置人防门、封堵门、照明、通风、给排水、通讯网络等战时掩体所需硬件。

人防车位一般与普通车位在建筑物的不同楼层,一般位于普通车位更下的楼层,大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一,也有部分建筑中人防车位与普通车位位于相同的楼层,按不同区域划分。从使用角度而言普通车位和人防车位没有任何区别。

人防车位的使用权由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构,建设机构可将人防车位的使用权转让给相关个人和机构。国家战时可强制征用。

人防车位有以下特征:

第一、从建筑形式上看是否有战时出入口,防护通道和密闭通道。

第二、从防护功能上看是否有防护单元和抗爆单元,防护密闭门、密闭门和防爆破活门。

第三、从结构内容上看是否具有抗核暴荷载冲击波的设计,地下室顶、底板以及侧墙厚度都明显高于普通民用建筑,一般都是全埋式的建筑。

人防车位与普通车位有什么区别?

人防车位就是为了人民防空而建造的车位。人防车位的使用权限由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构,而建设机构可以将人防车位的使用权转让给个人和机构,使用期限不得超过20年,如果国家条件需要则强制征用。而部分地区率先实行人防车位产权归开发商所有并可办理产权证,开发商也可以将人防车位产权转给个人或机构。

人防车位与普通车位有什么区别,人防车位的买卖合同有效吗

人防车位与普通车位有什么区别,人防车位的买卖合同有效吗

人防车位和非人防车位的主要区别

1、性质用途不同

人防车位的使用权限由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构,而建设机构可以将人防车位的使用权转让给个人和机构,使用期限不得超过20年,如果国家条件需要则强制征用。两者的风险不同。非人防车位基本都是普通的产权车位,产权有开发商或建筑物的建设机构拥有,当然产权也可以卖个个人和机构。

2、使用年限不同

人防车位由于没有产权的买卖仅是一种租赁行为,也就是说租赁车位,《合同法》中租赁期限最多20年,而非人防车位的使用年限与房产期限70年一致。而有些人说买人防车位能用70年,那是因为地区立法不同,上海、广州、重庆、厦门、漳州等地实行人防车位产权归开发商所有并可办理产权证,也就说个人或机构可以向开发商购买人防车位产权。而安徽、江苏、江西则实行人防车位不能出售只能租赁。

3、车位建筑结构不同

一般非人防车位建筑在地面或楼层,而人防车位位于非人防车位更下的楼层,出入口都是采用比较厚重的防护门和密闭防护门,墙体结构会更厚有抗冲击波设计,里面的车位均为人防车位,这也使得人防车位的价格更高一些。

人防车位的买卖合同有效吗

案例:2016年5月29日, 周某、张某、济南某房地产经纪有限公司三方签订了一份车位买卖合同,约定将所有权为张某的位于某地块(19区)东区地下车库T107出售给周某,金额总计150000元。周某于2016年5月29日交付给张某20000元定金,交付给济南某房地产经纪有限公司佣金5000元。

后因周某得知车位属于人防车位发生纠纷,将张某和济南某房地产经纪有限公司起诉至法院,诉讼中,经当事人申请、法院调查,该买卖合同中车位属于人防车位。原告要求被告张某返还定金20000元, 要求被告济南某房地产经纪有限公司返还佣金5000元。

案件焦点

本案的焦点是:人防车位所有权能否买卖,双方签订的车位买卖合同是否有效。若能买卖,则买卖合同有效,原告要求退还定金及佣金即没有法律依据;若人防车位买卖合同违反了强制性规定和社会公益,则合同无效,两被告应退还定金和佣金。

人防车位与普通车位有什么区别,人防车位的买卖合同有效吗

裁判理由

一审法院裁判认为:当事人订立合同,必须遵循法律规定。违反法律行政法规禁止性规定的合同,为无效合同,不被法律所保护。本案中,涉案车位已被证实为人防车位。根据《中华人民共和国人民防空法》,人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施,不得进行买卖,因此原告与两被告签订的车位买卖合同为无效合同。根据合同法相关规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。因此,被告张某应当返还给原告交付的定金20000元,被告某房地产经纪有限公司应当返还给原告支付的佣金5000元。被告某房地产经纪有限公司以“免责声明”主张抗辩,该免责声明明显违背原告接受被告中介服务事宜的事实,且被告某房地产经纪有限公司一方面获得了佣金收入,一方面又排除了自身义务,因此,该抗辩意见法院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民防空法》第二条、第九条、第十八条之规定,判决如下:

一、原告周某与被告张某、被告某房地产经纪有限公司与2016年5月29日共同签订的车位买卖合同(某地块(19 区)东区地下车库T107的车位)无效。

二、被告张某于本判决生效之日起十日内,退还原告周某车位定金20000元。

三、被告济南某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内,退还原告周某支付的佣金5000元。

一审判决后,两被告不服,在法定期间内提起上诉,济南市中级人民法院经过审理,认为一审法院查明的事实清楚,法律适用正确,遂驳回上诉,维持原判。

人防车位与普通车位有什么区别,人防车位的买卖合同有效吗

本案是济南市人防车位买卖合同被判定为无效合同的第一个案例,具有典型意义,对规范房地产公司与业主之间的车位使用权、所有权让渡具有指导意义。目前,房地产公司开发的地下车位,有相当一部分为人防车位;针对人防车位,为了利益需求,房地产公司与业主签订的合同,或前业主与后业主之间签订的合同,大都不规范,不少合同直接涉及“车位买卖”、“所有权转让”等内容,违反了国家法律的强制性规定。根据我国《国防法》和《人民防空法》,人民防空工程包括为保障战时人员与物资隐蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人民防空工程所涉资产为国有资产,任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。本案所涉车位,为人防车位;合同的主要的形式和内容,均直指人防车位买卖,因人防车位所有权属于国家,因此该车位买卖合同是无效的。需说明的是,根据我国的《人民防空法》,国家是鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入的,也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务,并明确了谁投资、谁受益的原则,建设人防车位的房地产开发公司,有权对该车位使用、收益。但无论如何,均不得针对人防车位所有权的买卖、让渡。


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