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广律网 > 法律法规  > 民法典草案颠覆性亮点(二),业主的重大事项表决权,土地经营权的流转,明确规定选择之债

民法典草案颠覆性亮点(二),业主的重大事项表决权,土地经营权的流转,明确规定选择之债

业主的重大事项表决权

民法典草案

第278条  下列事项由业主共同决定:(一)制定修改业主大会议事规则;(二)制定修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主参与表决人数过半数的业主同意。

物权法

第76条  下列事项由业主共同决定:(一)制定修改业主大会议事规则;(二)制定修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

解读

民法典草案第278第1款规定的事项有八项具体的和一项兜底的,而物权法第76条第1款规定的事项有六项具体的和一项兜底的,两者的区别在于:

第一,前者的第五项第六项是对后者第五项拆分实质变化;

第二,而前者的第八项在后者中未曾出现,属于全新规定

民法典草案第278第2款物权法第76条第2款存在重大区别

第一,前者对参与表决业主占比进行了明确规定,而后者对此进行规定。

第二,前者对动钱动土事项采取的决定标准是参与表决业主双重四分之三以上,而后者对动钱动土事项采取的决定标准是总人数双重三分之二以上

第三,前者对非动钱动土事项采取的决定标准是参与表决业主双重过半数,而后者对非动钱动土事项采取的决定标准是总人数双重过半数

 

土地经营权的流转

民法典草案

第339条  土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租入股或者其他方式向他人流转土地经营权

第341条  流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记未经登记,不得对抗善意第三人。

第342条  通过招标拍卖公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租入股抵押或者其他方式流转土地经营权

物权法

第128条  土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包互换转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。

第129条  土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

第133条  通过招标拍卖公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让入股抵押或者以其他方式流转。

解读

民法典草案的规定与2019年1月1日施行的《农村土地承包法》完全接轨,与物权法的规定相比,主要有以下区别

第一,能够被流转的只能是土地经营权,而不能是土地承包权或土地承包经营权。

第二,通过家庭承包方式取得的土地承包经营权,其土地经营权流转方式出租入股或者其他方式,而不是转包、互换、转让等方式。

第三,通过招标拍卖公开协商等方式取得的土地承包经营权,其土地经营权流转方式包括出租入股抵押或者其他方式,而不再包括转让方式。

 

动产抵押人的正常经营权

民法典草案

第396条  企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。

第404条  以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

物权法

第181条  经当事人书面协议,企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就实现抵押权的动产优先受偿。

第189条  企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第181条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立未经登记,不得对抗善意第三人。

依照本法第181条规定抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

解读

民法典草案第404条并未将动产抵押人的正常经营权限制在动产浮动抵押中,而是将该权利赋予所有的动产抵押人。

这是其与物权法第189条第2款相比,非常显著的一大变化,这将导致动产抵押人正常经营权适用范围的扩张

 

明确规定选择之债

民法典草案

第515条  债务标的多项而债务人只需履行其中一项的,债务人享有选择权;但是,法律另有规定、当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。

享有选择权的当事人在约定期限内或者履行期限届满未作选择,经催告后在合理期限内仍未选择的,选择权转移至对方。

第516条 当事人行使选择权应当及时通知对方,通知到达对方时,债务标的确定。确定的债务标的不得变更,但是经对方同意的除外。

可选择的债务标的之中发生不能履行情形的,享有选择权的当事人不得选择不能履行的标的,但是该不能履行的情形是由对方造成的除外。

合同法

相关规定。

解读

长期以来,我国立法并未规定选择之债,但选择之债在民法理论中早已存在;民法典草案第515条、第516条的问世,填补了这项立法空白,选择之债的规则如下:

第一,选择权原则上由债务人享有,除非另有规定约定交易习惯

第二,享有选择权的当事人怠于选择且经催告仍未选择的,会导致选择权的转移

第三,选择权在性质上为形成权,其行使的方式为通知,该通知到达后,债务标的即确定

第四,债务标的确定后,原则上不得变更,除非对方同意

第五,选择权的行使应恪守诚实信用原则。

来源:民法大帅
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