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前,在商品房交易领域开发商与小业主的纠纷愈演愈烈,一方面是因为小业主法律意识不断加强,法律武器也逐渐充足(政府不断出台有关司法解释、地方法规和办法);另一方面则是因为房地产开发项目历时较长,需要的资金量大、融资渠道又非常单一(主要依靠银行****),受市场因素、自然条件的影响非常大,这一切都导致了销售环节在整个房地产开发流程中的主导地位,这几乎是开发商回收资金的唯一途径,因此,商品房交易中的法律风险,特别是可能引发集团诉讼和集团索赔的法律风险防范就显得尤为重要。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

一、二手房买卖常见纠纷类型

 

第一种:拆迁房房价爆升,卖家后悔了

 

卖方不配合办理过户,买方不能办理过户手续,这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨,原来几十万的房子,现在市场增值百万元,势必造成出售方的心态不平衡,往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的,出售人便不配合过户,买受人只能起诉。

法律对该纠纷的审理,会支持买方的主张,卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效,对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续,是在履行交付的义务。不履行义务的,法院可以判其履行。

作为这种纠纷,应以诚信为基础,卖方在出售房子时,就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑,那么是不是如果买卖期间房价暴跌,卖家也会让利呢?明显不会。因此在此类纠纷中,交易双方应以诚信为基础,具备一定的风险承担意识。

第二种:突然限购导致拆迁房买卖无法完成

 

配套商品房虽具备过户条件,但由于买家的原因(如限购)无法办理过户等因素,卖家提出解除合同。

买家是外地人,2009年订立买卖合同之时,上海没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户,故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后,上海出台限购政策,买家成为了限购对象,无法过户。

法院虽支持了卖家的主张,认定限购为不可抗力,合同目的无法实现,但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除,但现房屋价格上涨到110万元,对上涨的差额部分卖家应给付买家。

也就是说,一场无法完成的交易,卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时,一定要重视由于过户时间限制,所带来的房产增值或贬值的赔付风险。

第三种:拆迁房“一房两卖”引纠纷

 

出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇,比如出售人将房屋一房二卖,到底谁的买卖合同有效需要司法确认。

如果将房屋进行抵押借款,需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容,对于“一房两卖”的类型,主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序:办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等,当然,前提是两份买卖合同购买人均是善意的。

对设定抵押的房屋这种类型,抵押权人是善意的,则应当优先保护。

此类纠纷最终的法律协调解决,都是补救措施,另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失,关键还是要事前万分谨慎,到房管局充分做好“查册”,真正核查房产没有问题了,再进行交易。

第四种:合同一方买卖期间死亡

 

交易中买卖任一方当事人死亡,如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件,可认定为不可抗力,视为符合合同法规定的解除条件。

具体来说,遇到五种情况,当事人可以解除合同:

1.因不可抗力致使不能实现合同目的;

2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示,或者以自己的行为表明不履行主要债务;

3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的;

5.法律规定的其他情形。

另外,在此类纠纷中,如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下,则交易合同亦可依法解除。

第五种:拆迁房突然冒出多个“房主”

 

配套商品房来源于安置,拆迁安置协议有可能没有明确安置人,安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利,主张合同无效。

配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头,在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明,让买受人一目了然,清楚配套商品房的权利人,不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人,较好地规避了此类纠纷风险。

然而现在的拆迁通常是数砖头,安置人不明晣,容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。

对此类纠纷,根据《物权法》相关条文,法院一般不会认为配套商品房买卖无效,而是会保护配套商品房合同的效力,支持合同继续履行,而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。

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2019年广律网办理的房产纠纷案件数量

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二、商品房买卖合同常见纠纷类型

 

自最高人民法院于2003年发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)以来,房地产市场继续蓬勃发展,商品房买卖合同(即司法解释中所指的“房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”,即俗称的“一手房买卖合同”)纠纷日益增多,尤其购房者的权利意识日渐增强,购房者起诉开发商违约的纠纷成为了商品房类案件中的主要类型。这类案件往往是群体性案件,矛盾突出,涉及的新问题、难点问题多。

一、销售广告构成合同内容的法律风险

 

销售广告是否当然构成商品房买卖合同的内容的问题始终是引发开发商与小业主纠纷的焦点问题。绝大多数开发商在销售策划时都会出于商业运作上的考虑而在销售广告中对楼盘的优势及功能进行一定程度的夸大,如果所有销售广告中的承诺都将成为合同的内容,显然对开发商是非常不利的。

目前,就发生了多起小业主以销售广告有虚假承诺嫌疑为由向开发商索赔的事宜,在业界造成一定的影响。根据司法解释第三条的规定,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

二、质量缺陷的法律责任

 

商品房存在质量缺陷也是一个难以回避的问题,有些潜在的缺陷往往在验收以及交房时无法察觉,要等到住上一段时间,小业主才会察觉。这时候,就会引发纠纷,甚至有的小业主提出退房和高额赔偿金的要求。

《商品房买卖合同》第16条约定:“出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。”《住宅质量保证书》第三条规定:“本住房自交付之日起,在住户正常使用的情况下,本公司免费承担保修期内以下项目的维修责任,并在承诺期限内负责维修完毕。”第六条规定:“经省级以上资格的专业部门鉴定,凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋,我公司将予以退房或调换,因此给住户造成的经济损失,将给予适当补偿。”

三、开发商逾期交楼房产证逾期的纠纷

 

商品房买卖合同第九条的规定,是对开发商逾期交房的违约责任的规定。如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因,应负下列其中之一的逾期交房责任。

一、按合同约定的交房日期,每超过一天,开发商应按购房人已交付房价款总数的一定比例支付违约金(具体数额由双方在合同中约定);

二、按合同约定的交房日期,开发商逾期交房,购房人可以解除购房合同,开发商在收到解除购房合同书面通知书之日起,按双方在购房合同中约定的时间内退还购房人已交付的全部房款及利息,并按双方在合同中约定的数额支付违约金。

房产证是一个老生常谈的问题。司法解释第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

司法解释第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”

根据上述规定,如商品房买卖合同对此有约定的,显然应优先适用。在某个项目中,根据《商品房买卖合同》约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。

根据上述约定,开发商在办理产权登记方面的主要义务是“交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。也就是说,只要开发商履行了向登记机关提交资料的义务,且小业主不能及时取得房产证并非开发商的原因,则开发商不需向小业主就此承担任何责任。由此可见,在以上案例中只要证明开发商已在房屋交付使用后180内提供资料报产权登记机关备案就可以对抗小业主关于房产证逾期的索赔。

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